Kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Gayrimenkul hukuku uzmanları, kiracılara, "haksız tahliye davasıyla karşı karşıya kalmamak için mülk sahibi ile sözleşme imzalarken dikkat etmeleri gereken hususlar" konusunda uyarılarda bulundu.

EMLAK 06.07.2022, 17:35
Kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?

Son dönemde zamlar nedeniyle kiracılarla mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıkların arttı.

 Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri arasında sorunlar yaşandığına vurgu yaptı.

Kiraz, gelinen noktada ev sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için, boş veya tarihli tahliye taahhüdü istediğini kaydederek, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Ev sahibi herhangi bir sözleşme yapmadan 'Burada oturabilirsin, al anahtarını. Ancak faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim' diyor. Kiracı bu şekilde kalmayı kabul ederse, ilerleyen zamanlarda fırsatçı ev sahibi istediği an su, elektrik ve doğalgazı kapattırıyor.

DASK poliçesi veya herhangi bir sözleşme olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor. Böyle bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Çünkü, kiracının hukuki anlamda hakkının korunması veya mahkemeye başvurabilmesi için 'mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi' veya 'kiracının oturduğu evi ikametgah olarak kullandığını bildirmesi' gerekiyor. Bu nedenle herhangi bir hukuki yaptırım yapılamıyor."

KİRA SÖZLEŞMESİ İMZALARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN 6 HUSUS

Ali Güvenç Kiraz, kiracılara, ev sahibi ile kira sözleşmesi yaparken şu 6 hususa dikkat etmeleri gerektiğini açıkladı:

"Birincisi; kiracı mutlaka ve mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalı. Sözlü kira sözleşmesine itibar edilmemeli.

İkincisi; kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini mutlaka almalı.

Üçüncüsü; taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğalgaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı.

Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Eğer böyle bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı.

Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan giderlerin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir. Kiracı sadece kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır."

 

HANGİ ÖDEMEYİ KİRACI, HANGİSİNİ MÜLK SAHİBİ YAPAR?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, altıncı husus olarak, kira sözleşmesine "taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi" hususunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanabildiğini dile getiren Kiraz, "Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının; kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır.

Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracının ödemesi gerekiyor. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. bu örnekleri çoğaltabiliriz" şeklinde konuştu.

"DOĞRU HAZIRLANAN KİRA SÖZLEŞMESİ TAHLİYE TEHDİDİNİ ORTADAN KALDIRIR"

Kiraz, sözleşmelerde bu hususların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini kaydederek, şu ifadeleri kullandı:

"Ayrıca 1+10 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını zamanında ödemesi ve yasal artışı doğru şekilde yapması önemli. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir gerekçe verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı.

Öte yandan mal sahibinin gerçekten ihtiyacı varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de ihtiyacı varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki defa ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır."

"DEVLETİN KİRA ORANINDA ARTIŞ YAPILACAKTIR' İFADESİ ARTIŞLA İLGİLİ TARTIŞMALARI ENGELLER"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de sözleşmelerin uzun süreli yapılmasının kiracının, kısa olmasının konut sahibinin lehine olduğunu söyledi.

Yüksel, konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu belirterek, "Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yarar vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır." dedi.

 sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini dile getiren Yüksel, "Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine 'devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır" diye konuştu.

Yüksel, kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini kaydederek, evde, sözleşmeye imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerektiğini, aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini anlattı.


"DEPOZİTO TUTARI VADELİ HESAPTA TUTULMAK ZORUNDA"

Ali Yüksel, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin öneminden bahsederek, "Mevcut daire krokisinin sözleşmeye eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat gibi konularda ihtilafı önleyecektir" ifadesini kullandı.

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu rakamın vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğunu anlatan Yüksel, erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesinin faydalı olacağını bildirdi.

Yüksel, home ofis olarak kullanım şekliyle evden çalışılacak bir şirket söz konusu ise kontrata yazılması gerektiğini belirterek, kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyardı.

Yorumlar (0)
Yorum yapabilmek için lütfen üye girişi yapınız!
15
açık
Günün Anketi Tümü
Ali Koç mu? Aziz Yıldırım mı?
Ali Koç mu? Aziz Yıldırım mı?
Namaz Vakti 22 Kasım 2024
İmsak 06:23
Güneş 07:53
Öğle 12:55
İkindi 15:25
Akşam 17:48
Yatsı 19:12
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 11 31
2. Fenerbahçe 11 26
3. Samsunspor 12 25
4. Eyüpspor 12 22
5. Beşiktaş 11 21
6. Göztepe 11 18
7. Sivasspor 12 17
8. Başakşehir 11 16
9. Kasımpasa 12 14
10. Konyaspor 12 14
11. Antalyaspor 12 14
12. Rizespor 11 13
13. Trabzonspor 11 12
14. Gaziantep FK 11 12
15. Kayserispor 11 12
16. Bodrumspor 12 11
17. Alanyaspor 11 10
18. Hatayspor 11 6
19. A.Demirspor 11 2
Takımlar O P
1. Kocaelispor 12 25
2. Bandırmaspor 12 24
3. Erzurumspor 12 22
4. Karagümrük 12 21
5. Igdir FK 12 21
6. Ankaragücü 12 19
7. Ahlatçı Çorum FK 12 19
8. Boluspor 12 18
9. Şanlıurfaspor 12 18
10. Manisa FK 12 17
11. Esenler Erokspor 12 17
12. Ümraniye 12 17
13. Pendikspor 12 17
14. Keçiörengücü 12 15
15. Gençlerbirliği 12 15
16. İstanbulspor 12 14
17. Amed Sportif 12 14
18. Sakaryaspor 12 13
19. Adanaspor 12 7
20. Yeni Malatyaspor 12 -3
Takımlar O P
1. Liverpool 11 28
2. M.City 11 23
3. Chelsea 11 19
4. Arsenal 11 19
5. Nottingham Forest 11 19
6. Brighton 11 19
7. Fulham 11 18
8. Newcastle 11 18
9. Aston Villa 11 18
10. Tottenham 11 16
11. Brentford 11 16
12. Bournemouth 11 15
13. M. United 11 15
14. West Ham United 11 12
15. Leicester City 11 10
16. Everton 11 10
17. Ipswich Town 11 8
18. Crystal Palace 11 7
19. Wolves 11 6
20. Southampton 11 4
Takımlar O P
1. Barcelona 13 33
2. Real Madrid 12 27
3. Atletico Madrid 13 26
4. Villarreal 12 24
5. Osasuna 13 21
6. Athletic Bilbao 13 20
7. Real Betis 13 20
8. Real Sociedad 13 18
9. Mallorca 13 18
10. Girona 13 18
11. Celta Vigo 13 17
12. Rayo Vallecano 12 16
13. Sevilla 13 15
14. Leganes 13 14
15. Deportivo Alaves 13 13
16. Las Palmas 13 12
17. Getafe 13 10
18. Espanyol 12 10
19. Real Valladolid 13 9
20. Valencia 11 7